房地產(chǎn)企業(yè)在稅收問(wèn)題上面臨“三多問(wèn)題”。多年來(lái)， 一是稅收檢查多,稅務(wù)機(jī)關(guān)一直將房地產(chǎn)業(yè)列為年度稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查的重點(diǎn)檢查領(lǐng)域。二是涉及稅種多,有10個(gè)稅種涉及房地產(chǎn)業(yè)； 三是就是涉稅風(fēng)險(xiǎn)多,每個(gè)環(huán)節(jié)都存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文收集整理了房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)聯(lián)交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、成本分?jǐn)偂⒐衫峙?、融資等12個(gè)重要事項(xiàng)中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

1.項(xiàng)目公司成立時(shí)沒(méi)有考慮稅收因素。

風(fēng)險(xiǎn)描述

地產(chǎn)集團(tuán)拿地后成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，事前沒(méi)有考慮稅收影響。項(xiàng)目公司的設(shè)立不符合相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致計(jì)算繳納增值稅時(shí)無(wú)法按規(guī)定抵扣土地價(jià)款。

關(guān)鍵提醒

03010(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括由多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)收到土地并向政府部門(mén)支付地價(jià)款后，成立項(xiàng)目公司對(duì)收購(gòu)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，符合下列條件的，項(xiàng)目公司可按規(guī)定扣減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的地價(jià)款。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司與政府部門(mén)簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓方變更為項(xiàng)目公司。

(2)政府部門(mén)出讓土地用途、規(guī)劃條件不變的，簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地總價(jià)款不變。

(3)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

以上三個(gè)條件必須同時(shí)滿(mǎn)足，否則會(huì)影響增值稅差額的計(jì)算和繳納。

02.集團(tuán)內(nèi)的“抵消交易”降低了整體稅負(fù)。

風(fēng)險(xiǎn)描述

在大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)模式下，當(dāng)一個(gè)企業(yè)向其關(guān)聯(lián)企業(yè)提供的利益被關(guān)聯(lián)企業(yè)提供的其他利益所補(bǔ)償時(shí)，就會(huì)發(fā)生“抵消交易”，導(dǎo)致少繳稅。

關(guān)鍵提醒

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》第四十一條的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)不符合獨(dú)立交易原則，減少企業(yè)或其關(guān)聯(lián)方的應(yīng)納稅所得額或收入的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的材料、建設(shè)資金、中介服務(wù)費(fèi)等債務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

第四十四條規(guī)定，企業(yè)未提供與其關(guān)聯(lián)方發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)的資料，或者提供的資料不真實(shí)、不完整，未能真實(shí)反映其發(fā)生的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法核定其應(yīng)納稅所得額。

第四十七條規(guī)定，企業(yè)實(shí)施不具有合理商業(yè)目的的其他安排，減少其應(yīng)納稅所得額或者收入的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理的方法進(jìn)行調(diào)整。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)獨(dú)立交易原則恢復(fù)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的“抵銷(xiāo)交易”，取消“抵銷(xiāo)交易”造成的稅收影響。

03.對(duì)外分紅未履行代扣代繳義務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)描述

境外股東根據(jù)董事會(huì)《企業(yè)所得稅法》分配的股息、紅利等股權(quán)投資收益未按規(guī)定代扣代繳企業(yè)所得稅。

關(guān)鍵提醒

003010第三十七條規(guī)定，非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得應(yīng)繳納的所得稅，適用源泉扣繳，付款人為扣繳義務(wù)人?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)在每次支付或者到期支付時(shí)，從支付或者到期支付的款項(xiàng)中扣繳稅款。

03010(中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第37號(hào))第七條第二款規(guī)定，非居民企業(yè)從源頭扣繳的所得為股息、紅利等股權(quán)投資收益的，以相關(guān)應(yīng)納稅款的扣繳義務(wù)發(fā)生日為股息、紅利等股權(quán)投資收益的實(shí)際支付日。

04

免除長(zhǎng)期債務(wù)

在同一地區(qū)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目的成本被精確劃分。

風(fēng)險(xiǎn)描述

地產(chǎn)集團(tuán)拿到土地后，成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)區(qū)域同時(shí)經(jīng)營(yíng)幾個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況。不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往處于不同的階段，比如有的項(xiàng)目公司剛剛成立，有的已經(jīng)結(jié)束，有的處于正常銷(xiāo)售階段。

尤其是已完工項(xiàng)目未核銷(xiāo)的后續(xù)費(fèi)用，往往通過(guò)各種形式轉(zhuǎn)移到正常的項(xiàng)目公司，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闆](méi)有營(yíng)業(yè)收入來(lái)彌補(bǔ)。

關(guān)鍵提醒

根據(jù)《股利分配決議》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與收入有關(guān)的合理費(fèi)用，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他費(fèi)用，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

幾個(gè)項(xiàng)目公司同時(shí)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的人員工資、辦公費(fèi)等費(fèi)用沒(méi)有合理劃分，可能導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

06

融資不符合統(tǒng)貸統(tǒng)還政策。

風(fēng)險(xiǎn)描述

本集團(tuán)、本集團(tuán)核心企業(yè)或本集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司向下屬單位收取的利率高于向金融機(jī)構(gòu)借款的利率。

關(guān)鍵提醒

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3第十九條第七款規(guī)定：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳有關(guān)問(wèn)題的公告》在統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，本集團(tuán)向集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取利息，利率不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的貸款利率。借款人向下屬單位收取的借款利率高于借款人向金融機(jī)構(gòu)支付的借款利率的，全額繳納增值稅。

同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第三十八條規(guī)定，允許扣除企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出：非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款發(fā)生的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的金額。因此，在項(xiàng)目公司層面，還需要考慮統(tǒng)借統(tǒng)還利率是否高于同期金融企業(yè)貸款利率，超出部分不得在所得稅前扣除。

7.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)缺乏合規(guī)的形式要求。

風(fēng)險(xiǎn)描述

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，項(xiàng)目公司向集團(tuán)支付的利息未取得集團(tuán)開(kāi)具的免稅發(fā)票；同時(shí)，本集團(tuán)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一借款還款協(xié)議及借款合同未取得集團(tuán)公司、集團(tuán)核心企業(yè)或集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理的增值稅免稅備案證明。

關(guān)鍵提醒

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào))第九條規(guī)定，企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(含稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定開(kāi)具的發(fā)票)為稅前扣除憑證。第七條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)送與稅前扣除憑證相關(guān)的資料，包括合同協(xié)議、支出依據(jù)、付款憑證等。以證明稅前扣除憑證的真實(shí)性。統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)涉及的利息費(fèi)用稅前扣除時(shí)，必須取得本集團(tuán)開(kāi)具的免稅發(fā)票、統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議及本集團(tuán)與金融機(jī)構(gòu)之間的借款合同，以及本集團(tuán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理的增值稅免稅備案證明，方可作為稅前扣除憑證。

8.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的免費(fèi)或低息融資

風(fēng)險(xiǎn)描述

集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的房地產(chǎn)融資不按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)辦理，不計(jì)息或收取低息。

關(guān)鍵提醒

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2019〕20號(hào))第三條規(guī)定，自2019年2月1日至2020年12月31日，對(duì)企業(yè)(含企業(yè)集團(tuán))之間資金自由拆借免征增值稅。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十六條的規(guī)定

此外，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》第五十四條規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)，有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整應(yīng)納稅額；融資資金支付或者收取的利息超過(guò)或者低于無(wú)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間可以約定的金額，或者利率超過(guò)或者低于同類(lèi)業(yè)務(wù)的正常利率。因此，集團(tuán)內(nèi)未支付或低利率可能面臨被稅務(wù)機(jī)關(guān)按照同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率進(jìn)行調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

09.分?jǐn)偟膱F(tuán)體費(fèi)用與經(jīng)濟(jì)效益不匹配。

風(fēng)險(xiǎn)描述

地產(chǎn)集團(tuán)向項(xiàng)目公司收取品牌使用費(fèi)、信息技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)、工程咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用。交易合同缺乏商業(yè)本質(zhì)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨意，沒(méi)有詳細(xì)的計(jì)算依據(jù)。有的甚至虛報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，以逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

關(guān)鍵提醒

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)參照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第6號(hào))相關(guān)規(guī)定，完善集團(tuán)層面關(guān)聯(lián)交易的制度設(shè)計(jì)，特許權(quán)使用費(fèi)等交易應(yīng)與品牌等無(wú)形資產(chǎn)給企業(yè)或其關(guān)聯(lián)方帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益相匹配。

10.成員企業(yè)間集團(tuán)費(fèi)用分配不合理

風(fēng)險(xiǎn)描述

從效益角度看，房地產(chǎn)集團(tuán)分?jǐn)偨o成員企業(yè)的一些費(fèi)用不符合收入成本比原則，由成員企業(yè)承擔(dān)是不合理的。在計(jì)算方法上，部分費(fèi)用分?jǐn)偟挠?jì)算方法不合理。

關(guān)鍵提醒

根據(jù)《稅收征管法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與收入有關(guān)的合理費(fèi)用，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他費(fèi)用，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。集團(tuán)應(yīng)本著合理的原則分?jǐn)傎M(fèi)用，并根據(jù)集團(tuán)成員企業(yè)的共同情況制定詳細(xì)合理的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。否則根據(jù)《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十一條和實(shí)施條例第一百二十三條，將面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

11.參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)員工獲得分紅，無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。

風(fēng)險(xiǎn)描述

為了加強(qiáng)公司內(nèi)部的激勵(lì)約束機(jī)制，地產(chǎn)集團(tuán)允許部分員工在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中入股。員工獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紅利后，未按規(guī)定繳納利息紅利個(gè)人所得稅。

關(guān)鍵提醒

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈特別納稅調(diào)查調(diào)整及相互協(xié)商程序管理辦法〉的公告》的第2條和第6條；003010第六條第六款“利息、股息、紅利所得”，是指?jìng)€(gè)人擁有債權(quán)、股權(quán)取得的利息、股息、紅利所得的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)職工入股開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照入股協(xié)議取得股息收入，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定代扣代繳職工利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。

12.境內(nèi)企業(yè)股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓無(wú)合理商業(yè)目的。

風(fēng)險(xiǎn)描述

地產(chǎn)集團(tuán)在海外成立公司后，間接持有國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股份，再轉(zhuǎn)讓給海外公司。不符合相關(guān)條件的，可以認(rèn)定為沒(méi)有合理的經(jīng)營(yíng)目的，逃避繳納企業(yè)所得稅的義務(wù)，從而重新界定間接轉(zhuǎn)讓交易，確認(rèn)間接轉(zhuǎn)讓交易為直接轉(zhuǎn)讓中國(guó)居民企業(yè)股份及其他財(cái)產(chǎn)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

關(guān)鍵提醒

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》(中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第7號(hào))規(guī)定，境外企業(yè)股權(quán)價(jià)值75%以上直接或間接來(lái)自中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，或者境外企業(yè)總資產(chǎn)(不含現(xiàn)金)90%以上直接或間接由在中國(guó)境內(nèi)投資構(gòu)成的， 或境外企業(yè)直接或間接取得的收入90%以上來(lái)自中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)間接轉(zhuǎn)讓交易前1年內(nèi)，或直接或間接持有中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的境外企業(yè)及下屬企業(yè)注冊(cè)地在

隨著國(guó)家和地區(qū)間信息交流深度和廣度的擴(kuò)大，間接境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行海外交易安排之前，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)行全面的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以避免重大損失。